Mittwoch, Dezember 8, 2021
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Bundesbank sieht Risiken am Immobilienmarkt

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Die Bundesbank hält die Immobilienpreise vielerorts um bis zu 30 Prozent höher als gerechtfertigt. Sie warnt vor Gefahren, die mit Immobilienkrediten verbunden sind – vor allem, sobald die Zinsen wieder steigen.

Das große Bauschild auf dem großen Grundstück im nordrhein-westfälischen Viersen prangt in leuchtenden Farben: 38 neue Wohnungen sollen hier am Feldrand entstehen – Kaufpreis: ab 299.000 Euro. Es lohnt sich eigentlich nicht, das Schild aufzustellen. Denn die meisten Einheiten sind bereits reserviert, zumal der Preis noch relativ moderat ist.

Wie in der 77.000-Einwohner-Stadt an der Grenze zu den Niederlanden bleibt die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden deutschlandweit hoch – nicht nur in den Großstädten, sondern zunehmend auch in den mittleren Lagen. Entsprechend steigen die Preise: Im vergangenen Jahr seien sie im Schnitt um 6,7 Prozent gestiegen, teilte die Deutsche Bundesbank bei der Vorlage ihres jüngsten Berichts zur Finanzstabilität mit. Die Tendenz ist steigend. Fast 90 Prozent der Haushalte rechnen laut einer Umfrage mit weiter steigenden Immobilienpreisen.

Das beunruhigt die Bundesbank. Denn die Preisexplosion hat mittlerweile zu deutlichen Übertreibungen geführt und birgt damit auch Gefahren: „Die Preise für Wohneigentum liegen um zehn bis 30 Prozent höher als durch Fundamentaldaten gerechtfertigt“, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch in Frankfurt am Main. Daher werden einige von ihnen überbewertet. „Und das nicht nur in den Ballungsräumen.“

Aus Sicht der Bundesbank können steigende Immobilienpreise kritisch für die Finanzstabilität werden, wenn Banken vermehrt Kredite zu großzügigen Konditionen vergeben und sich die Zinssätze ändern. Dies war ein Aspekt, der mitverantwortlich für die Finanzkrise 2008/2009 war, weshalb die Zentralbanker in ihrer Rolle als Bankenaufseher sehr sensibel mit diesem Thema umgehen.

In Deutschland hat etwa die Hälfte der Bankkredite für Wohnimmobilien eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren. Das ist gut für Kreditnehmer, aber nicht unbedingt für Kreditgeber, also Banken – erst recht nicht, wenn die Inflation so weiter ansteigt, dass die allgemeinen Zinsen voraussichtlich steigen werden.

Aus diesem Grund werden derzeit Maßnahmen diskutiert, die die Kreditvergabe an Verbraucher stärker regulieren – etwa indem nur ein bestimmter Prozentsatz des Einkommens zur Schuldentilgung verwendet werden darf, was die gewünschte Kreditsumme für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung faktisch begrenzt . Eine entsprechende Absichtserklärung findet sich im Koalitionsvertrag der künftigen Ampelregierung.

Die Bundesbank lehnt solche Ideen nicht generell ab, sieht aber auch massive Probleme. Denn „uns ist sehr bewusst, dass dies ein erheblicher Eingriff in die Vertragsfreiheit ist“, sagt Bundesbank-Vorstand Joachim Wuermeling. Tatsächlich würde diese Maßnahme dem Kunden vorschreiben, welchen Kreditvertrag er abschließen darf und welchen nicht. Würmeling sieht derzeit keinen Anlass für so starke Eingriffe in den Markt und forderte die Banken auf, generell vorsichtiger zu sein und Vorsorge zu treffen. Das letzte Wort hat ohnehin die Finanzaufsichtsbehörde Bafin.

Auch die Europäische Zentralbank (EZB) warnte zuletzt vor den zunehmenden Risiken auf dem Wohnimmobilienmarkt. In der gesamten Eurozone stiegen die Preise im zweiten Quartal stärker als seit 2005. „Die Wohnungsmärkte in der Eurozone sind schnell gewachsen, und es gibt kaum Anzeichen dafür, dass die Kreditstandards als Reaktion darauf verschärft wurden“, sagte Vizepräsident Luis de Guindos. Allein in Deutschland wuchs die Vergabe von Hypothekendarlehen im abgelaufenen Quartal nach aktuellen Zahlen der Bundesbank um sieben Prozent.

Die Branche wird also wieder riskanter. Die Unterschätzung möglicher Kreditrisiken mit einem Trend zu steigenden Zinsen und überbewerteten Vermögenswerten könnte die Mischung werden, die eine neue Krise nährt. All dies in einer Situation, in der das Risikobewusstsein angesichts der Entspannung der Corona-Situation im Sommer wieder nachgelassen hat.

Bisher ist das deutsche Finanzsystem aber sehr gut und ohne größere Verletzungen durch die Corona-Krise gekommen. Entgegen den Erwartungen sei es zu keinem nennenswerten Anstieg der Insolvenzen gekommen – eine Folge der großzügigen staatlichen Beihilfen und der Aufhebung der Insolvenzpflicht, so Bundesbank-Vizepräsident Buch. „Das Finanzsystem hat kaum Verluste erlitten und die Widerstandsfähigkeit der Banken wurde nicht ernsthaft auf die Probe gestellt.“ Auch die Kreditvergabe hat sich während der Pandemie dynamisch entwickelt, sodass es für Unternehmen keine Engpässe gab.

Nichtsdestotrotz ist das alles kein Grund, sich zurückzulehnen und zu entspannen. Angesichts wieder steigender Risiken fordert die Bundesbank, den „antizyklischen Kapitalpuffer“ der Banken wieder auszubauen. In Zeiten einer lebhaften Kreditvergabe soll dieses Instrument stärkere Reserven schaffen, die im Krisenfall eingesetzt werden können. Die Vizepräsidentin der Bundesbank, die im Dezember die Chance hat, ihrem Chef Jens Weidmann nachzufolgen, setzt derzeit auf Vernunft und Mäßigung. Ob dieser Appell auch in den Banktürmen ankommt, werden die nächsten Monate zeigen.



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